В Одессе банки стали массово принимать на баланс ипотечное жильё, проводить рейдерские захваты и выселять должников из квартир и домов. Что делать, когда есть риск выселения из квартиры или Вас уже выселили?
На эти и другие вопросы в эфире радиостанции «Одесса мама» ответил специалист по «войнам с банками», одесский юрист Андрей Степаненко.
Почему это происходит?
Все дело в том, что практически во всех ипотечных договорах есть маленькая оговорка — «застереження», которая гласит, если перевести с юридического языка на человеческий, что, дескать, если заемщик не платит, то он согласен, что банк может забрать его квартиру без суда. И раньше никто этой нормой не пользовался, тогда все судились. Но в 2014 году парламент ввел мораторий, который запретил банкам забирать жилье у должников. С одной стороны это хорошо, но мы открыли своеобразный ящик Пандоры и банки, загнанные в угол, начали искать выход и, к сожалению, нашли. Ведь мораторий отрубил банкам судебную ветвь защиты и они нашли способ, как забирать у должников недвижимость. Банки начали пользоваться этой оговоркой и таких прецедентов уже много.
Как происходит принятие на баланс?
Перед выселением происходит переход права собственности от должника к банку. Как это происходит? Во-первых это происходит во внесудебном порядке и вы об этом не узнаете. Это — или у нотариуса или регистратора: банк приносит пакет документов, в том числе, обязательно, там должно быть письмо и уведомление о вручении этого письма, что дескать банк уведомлял вас о задолженности и предупреждал, что вступит в собственность недвижимости, если вы не погасите долг и вы это письмо получили. Это очень важный момент!
Что же делать в этом случае?
Поэтому очень важно — письма от банков, нотариусов и от каких-то неизвестных людей — не принимаем! При этом и не отказываемся, нужно предупредить почтальона, пусть напишет, что письмо возвращено по истечению срока хранения или абонент не проживает по данному адресу. Плохо если вы приняли это письмо, значит банк по истечении 30-дневного срока вступает в право собственности без суда, также плохо, если вы отказались, потому что отказ приравнивается к вручению, после которого тоже начинает тикать этот тридцатидневный срок. Это первый момент.
Очень часто, если не было вручено письмо, то суды отменяют перерегистрацию права собственности.Чтобы распознать такое письмо нужно обратить внимание на несколько моментов: это письмо ценное, оно от банка, нотариуса или какого-то юридического лица.
Что делать в случае рейда?
Взлом квартиры принято называть рейдом, рейдер — это тот, кто взламывает квартиру, антирейдер — кто защищает ее. Ваш статус зависит от того, по какую сторону двери вы находитесь. Обычно приходит юрист банка, слесарь. который вскроет вашу дверь и несколько человек, которых мы привыкли называть титушками. Что происходит дальше: слесарь взламывает дверь, заходят рейдеры и сообщают жильцам, что эта квартира теперь принадлежит банку и предлагают немедленно собрать вещи и покинуть жилье. Естественная реакция жильцов вызвать полицию. Полиция приезжает, проверяет документы, убеждается, что собственником является действительно банк и говорит: мы ничем помочь не можем, у вас гражданско-правовые отношения, разбирайтесь мирно или в суде. Поэтому полиция здесь не помощник!
Люди, которые в этот момент находятся в стрессе и им тяжело мыслить адекватно, чаще всего сдаются. По статистике таких людей 90%. Если в вашу квартиру вторглись титушки, ваша задача в этом случае продержаться в квартире как можно больше. Как правило, их услуги оплачиваются всего лишь на один день (100 долл. за одного человека + 50 долл. за удержание) и если вы в первый день не сдались, то скорей всего они свернут удочки и уедут.
Что делать, если рейда не было, но замки заменены?
Есть другой, более мягкий, способ отъема квартиры. Это когда вы приходите с пляжа, а у вас поменяны замки. Попасть вы туда не можете и естественно вынуждены ехать в банк договариваться, а значит идти на поводу у банка. А это означает выплата банку если не рыночной стоимости квартиры, то процентов восемьдесят от рыночной стоимости. Сейчас все больше банков действуют именно таким тихим и простым способом.
Самый простой, самый дешевый и эффективный способ — это просто поставить охранную сигнализацию. Она должна иметь две функции: срабатывать при открытии двери и иметь кнопку вызова. Я не знаю ни одного случая, чтобы забрали квартиру, где есть охранная сигнализация. По одной простой причине. Приезжают охранники с оружием, у которых нет чувства юмора и которые точно понимают, кого они защищают. Они не дадут взломать дверь и выселить вас без решения суда. Рейд будет безуспешным. Если это дом, то заведите сторожевую собаку, которая станет буфером между вами и недоброжелателями.
Как предупредить рейд?
Если же рейд случился и вас выселили из квартиры, вам необходимо обратиться в суд с иском об отмене перерегистрации права собственности, вам нужно просить суд об обеспечении иска путем запрета на выселение. Имея такое решение суда, вы на законных основаниях можете вызвать слесаря, поменять замки и продолжать жить в этой квартире до тех пор, пока идет судебная тяжба. В дальнейшем, выигрываете этот суд — квартира возвращается вам, проигрываете — ну, тогда много-много лет обжалований не позволят банку забрать это жилье.
Как предупредить все эти риски?
Прежде всего внимательно изучайте свой ипотечный договор на предмет той самой оговорки.
Если вы не платите по каким-то причинам (кризис, потеря работы и т.д) и знаете, что есть риск того, что банк перерегистрирует квартиру и к вам вот-вот придут, вы можете написав заявление регистратору на десять дней заблокировать любые регистрационные действия. И такие заявления можно подавать хоть каждые 10 дней. А дальше с банком нужно договариваться, потому что банк не сдастся в любом случае. Если деньги есть — торгуетесь и выкупаете свой долг, если денег нет — максимально увязаете в судебных тяжбах, а в это время живете, дети растут, доходы растут, соответственно появится возможность договориться с банком.
Справка
Сейчас многие банки предоставляют должникам возможность частичного погашения кредита. Некоторые финучреждения и вовсе готовы простить долг и прекратить ипотеку за 50% от реальной стоимости жилья и даже ниже. К тому же многие банки уже ликвидированы и Фонд гарантирования вкладов физлиц продает права требования по залоговым кредитам с большой скидкой — до 20% от оценочной стоимости кредита, говорят юристы.
